涨涨涨！德国房子也疯狂？| 对话德国房地产公司总裁 - 德国房产专栏

对话德国：Heinrich 先生，非常感谢您能接受我们的采访。您第一次去中国是什么时候？每年会在中国停留多久呢？

Herr Heinrich, wir möchten uns zuerst herzlich bedanken, dass Sie sich heute die Zeit für ein Interview mit uns genommen haben. Wann waren Sie das erste Mal in China und wie lang bereisen sie jährlich China?

Carsten Heinrich: 我是 2012 年第一次到中国，那次经历让我至今都记忆犹新。现在我每年都会在中国待至少一个月，一般在北京、上海、深圳、广州或者南京这样的大城市，不过我也非常希望有机会了解中国别的地区，只可惜目前为止都没有足够的时间。中国人的友好好客每次都会给我留下很深刻的印象。

Ich war 2012 das erste Mal in China und dies hat mich bis heute nicht losgelassen. Jetzt bin ich jedes Jahr mindestens ein Monat in China. Meine Aufenthalte verbringen ich meistens in den großen Städten wie Peking, Shanghai, Shenzhen, Guangzhou oder Nanjing. Aber ich möchte unbedingt noch mehr das Land abseits der großen Städte erfahren. Nur hat bis jetzt leider die Zeit dafür nicht gereicht. Die chinesische Gastfreundschaft berührt mich jedes Mal.

对话德国：您会认为自己是一名“中国通”吗？

Würden Sie sich selbst als Chinakenner bezeichnen?

Carsten Heinrich: 完全不会。中国幅员辽阔，有着非常悠久的历史，能有机会了解这样一个国家的文化对于我来说是份大礼。1990年，东、西两德统一之后，我第一次看到法兰克福和慕尼黑这样的西德大城市，感觉相当震惊。六年前第一次亲身感受中国，对我来说又是一场极大的文化冲击。一开始我也不太适应，实在是一段令人极度震撼的经历。我在中国的时间还太少，在这么短的时间里做到真正了解中国是不可能的。

Ganz klar nein. China ist riesig groß und China hat eine sehr lange Geschichte. Ich sehe es als großes Geschenk an, so eine ganz andere Kultur kennenlernen zu dürfen. Was ich nach der Wiedervereinigung 1990 das erste Mal in den großen westdeutschen Städten wie Frankfurt oder München sehen konnte, war mir ein Schock. Als ich aber vor sechs Jahren das erste Mal chinesische Großstädte hautnah erfahren konnte, war das nichts weniger als wahnsinniger Kulturschock. Solche Dimensionen war ich überhaupt nicht gewohnt. Es war ein absolut beeindruckendes Erlebnis. Es ist unmöglich, in der  relativ kurzen Zeit, in der ich in China war, dieses Land wirklich zu verstehen.

对话德国：您在中国有哪些经历或文化体验愿意和我们分享吗？

Gab es kulturelle Aspekte oder Erfahrungen in China, die Sie teilen möchten?

Carsten Heinrich: 中国有很多我们在德国经历不到的事，比如在街头和公园里的集体舞蹈（译者注： “广场舞”），这在德国是无法想象的。

Es gibt wirklich einige Dinge, die wir in Deutschland gar nicht kennen, z.B. die Kultur auf der Straße und in den Parks. So etwas, wie das gemeinsame Tanzen in den Parks, ist in Deutschland unvorstellbar. 

除了很多令人印象深刻的景点，比如帝王陵墓和长城，我每次也很惊讶于中国发展变化的速度。中国人对于科技的态度是很特别的。我和中国的合作伙伴一起用餐时，他一扫二维码就能看菜单、点菜、付款，在返程的出租车上也可以用微信直接支付，这些在德国都没有。在我看来，德国人至今都没能接受这些新科技。

Außer von vielen Sehenswürdigkeiten, wie die Kaisergräber und die chinesische Mauer, ist es für mich jedes Mal beeindruckend, wie schnell China sich verändert. Die Einstellung der Chinesen gegenüber der Technologie ist besonders. So war ich mit meinem chinesischen Gesellschafter zusammen beim Essen und er konnte sofort durch das Scannen von QR-Code die Speisekarte abrufen, bestellen und bezahlen. Auch die Rückfahrt im Taxi wurde komplett über WeChat bezahlt. So etwas gibt es in Deutschland nicht und die Deutschen scheinen mir auch noch nicht weit genug zu sein, solche Technologie zu akzeptieren.

对话德国：这种发展速度对于我们中国人来说有时也是一个挑战。那您对中国的房地产行业有什么印象吗？

Diese Geschwindigkeit ist selbst für uns Chinesen eine Herausforderung. Herr Heinrich, wie sieht es im Bereich von Immobilien in China aus?

Carsten Heinrich: 我每次都会关注中国的新建筑项目，也不仅仅是因为自己的职业。城市里摩天大楼的建造速度令人叹为观止。但我也不得不说，大多数公寓里的硬件设施比较一般，电子和开关设备技术与德国相比还稍逊一筹，智能家居仍处于牙牙学语的起步阶段。

Es hat nicht nur berufliche Gründe, dass ich mir jedes Mal in China Neubauprojekte anschaue. Die Schnelligkeit, mit der die ganzen neuen Stadtviertel mit Hochhäusern entstanden sind, ist atemberaubend. Ich muss aber auch sagen, dass die technische Ausstattung der meisten Wohnungen eher mittelmäßig ist. Auch die Elektronik und Schaltertechnologie ist unter dem Niveau, welches wir in Deutschland gewohnt sind. Das ganze Thema „Smart Home“ steckt auch dort noch in den Kinderschuhen.

对话德国：您如何看待中国房地产近几年的发展？与德国相比而言有哪些区别？

Wie sehen Sie die Immobilienentwicklung in China in den vergangenen Jahren? Welche Unterschiede gibt es zu Deutschland?

Carsten Heinrich:在我看来，中国如同所有工业化国家一样，正在经历城市化进程。城市本身的规模巨大，例如天津、北京或者上海这样的大城市。城市规划布局也与以往有所不同，过去人们建设巨大的住宅区时没有考虑与市内公共交通的衔接，而今天，公共交通的配套设施都会很快落实，汽车也不再是唯一的交通工具。

In meinen Augen durchläuft China einen natürlichen Prozess, den alle Industriestaaten durchlaufen haben, nämlich die Verstädterung. Dies nimmt manchmal gigantische Dimensionen an, z.B. Tianjin und Beijing oder auch das Ballungsgebiet um Shanghai. Die Stadtplanungsweise hat sich auch verändert. Man hat früher riesige Viertel gebaut und ohne Anschluss an den Nahverkehr. Heute hingegen wird sofort eine Nahverkehrsanbindung geschaffen, um das Auto als Hauptbewegungsmittel abzulösen.

中国的房地产市场与德国相比有一个重要的区别，就是中国的一部分房产是以投机为目的的买卖，这些房产出售时是毛坯房，空置两到三年以后再出售，从而获得盈利。这是我们接触到的一些中国客户的思维模式。一般我们会跟客户说明，在德国，人们买房的主要目的是自住或者出租，并不是纯粹地把它当作投机的商品。

Es gibt noch einen fundamentalen Unterschied zum deutschen Immobilienmarkt: in China werden häufig Wohnungen rein als Spekulationsobjekt gekauft. Diese werden im Rohbau noch gekauft, zwei bis drei Jahre liegen gelassen und dann mit Gewinn weiterverkauft. Dieses ist auch eine Denkweise, die wir häufig bei unseren chinesischen Kunden vorfinden, wo wir dann Aufklärung betreiben müssen: in Deutschland kauft man eine Wohnung zur Weitervermietung oder zur Eigennutzung, aber nicht als reines Spekulationsobjekt. 

另一个根本的区别是，在德国不存在70年房屋产权归属问题，而是永久性产权。虽然在德国也存在把使用权限定在某段具体期限的规定，也就是租赁权，但如今这种租赁权在城市中没有实际用武之地。

Ein grundlegender Unterschied zwischen Deutschland und China ist, dass man in Deutschland nicht das Besitzrecht einer Immobilie für 70 Jahre kauft, sondern für immer. Diese Begrenzung des Nutzungsrechtes auf einen bestimmten Zeitraum gibt es aber in Deutschland auch, das sogenannte Erbpachtrecht, welches aber in den Städten praktisch nicht zur Anwendung kommt.

对话德国：德国历史上是否有类似近几年房价大幅上涨的情况出现？如果有，是什么原因？为什么后来会降温？ 

Gab es in der deutschen Geschichte eine ähnlich deutliche Preissteigerung, wie die in der letzten Zeit auf dem Immobilienmarkt? Wenn ja, aus welchem Grund? Und wieso hörte diese Preissteigerung auf? Wie reagierten die Leute damals?

Carsten Heinrich:这里我们必须先说明的是，德国房价上涨是近些年才出现的一个现象。在过往的 30 年中，仅在东、西两德统一后短暂出现过一次房价上涨的情况。那个时候，政府出台了一项税收优惠政策，若民众愿意在前民主德国所属区域买房，可以进行税收优惠。而德国人向来对如何减税省钱这件事情格外关注，于是就出现了接下来人们充分利用这项政策带来的减税优惠去买房的情形，特别是前西德人民为了减税去原东德地区买房，导致房地产市场供不应求，价格迅速上涨。

Man muss feststellen, dass die rasante Preissteigerung bei Immobilien in Deutschland ein junges Phänomen ist. In den letzten 30 Jahren gab es so eine Phase nur einmal kurz nach der Wiedervereinigung. Damals gab es einen steuerlichen Anreiz – die Sonderabschreibung AfA, Immobilien in der ehemaligen DDR zu kaufen. Wenn die Deutschen Steuersparen hören, sind sie immer besonders hellhörig. Damals ist eine Massenbewegung entstanden, die diesen riesigen Steuervorteil nutzen wollte. Insbesondere haben die Westdeutschen die AfA dann genutzt, um im ehemaligen Osten Immobilien zu kaufen und um Steuern zu sparen. Das führte zu der klassischen Situation, dass das Angebot die Nachfrage nicht bedienen konnte. Die Preise stiegen rasant. 

这项减税政策后来取消了，一直到5年前，德国的房地产市场每年增长 2% 左右。这是一种稳定的，甚至可以说是无聊的发展趋势。

Diese Möglichkeit des Steuersparens wurde aber schnell wieder rückgängig gemacht und bildet eine absolute Ausnahme in dem ansonsten bis vor fünf Jahren eher langweiligen, aber sehr stabilen deutschen Immobilienmarkt mit einem zweiprozentigen Wachstum jährlich.

对话德国：目前德国房地产市场发展势头正劲，这又是因为什么呢？

Worauf ist der aktuelle Preisanstieg in Deutschland zurückzuführen?

Carsten Heinrich: 当前高房价的原因可以追溯到 2010 年欧洲经济危机之时。当时，很多人觉得世界秩序混乱，所以对稳定的需求大大增强。同时，欧洲的低息政策也是原因之一。

Der aktuelle Preisanstieg lässt sich zurückverfolgen bis zur Wirtschaftskrise Europas 2010. In der Wahrnehmung vieler Menschen wird die Welt immer chaotischer und unordentlicher. Es ist kein Wunder, dass die Sehnsucht nach Sicherheit stärker wurde. Ein weiterer Faktor ist die europäische Niedrigzinspolitik.

此外还有个原因就是传统投资方式的高收益已经不复存在。过去，人们购买德国联邦债券可以获取稳定的 8%-10% 的利息，而现今，收益率甚至已经低于 3%，这也迫使人们转而寻求新的投资方式。

Das Wegbleiben von guten Renditen bei klassischen Anlagen war ein weiterer Faktor. Früher konnte man bei einer Bundesanleihe in Deutschland bis zu 8% bis 10% garantierte Zinsen bekommen. Heute sind wir weit unter drei Prozent. Man sucht deswegen mit dem Geld nach neuen Anlagemöglichkeiten. 

股票是人们比较关注的投资方式之一，但股票市场的风险较高。对希望获得稳定回报率的人而言，股票并非首选。

Auch Aktien sind als Anlage interessant. Aber bei Aktiengeschäften ist das Risiko einfach höher als bei anderen Anlagen. In vielen Bereichen braucht man eine garantierte jährliche Rendite und dies ist mit Aktien nicht so einfach möglich zu verwirklichen. 

所以，无论是大型国际投资集团、养老金机构、基金会还是保险公司，都会想要寻求更加经济可靠的投资方式。当时，住房的租金回报率在 4% 到 6% 左右，商业租赁高达 8%，而且德国整体房地产市场价格普遍低于国际同等水平。所以，一时间国际上大大小小的机构开始进军德国，尤其是柏林的房地产市场。与此同时，柏林大约每年增长 4 万人口，这也使得柏林的房地产市场在过去几年发展迅速。

So suchten große internationale Investmentgesellschaften, Pensionsfonds, Stiftungen und Versicherungen nach einer Investitionsmöglichkeit, die extrem sicher, ökologisch und ökonomisch sinnvoll ist. Mietrenditen waren damals im Bereich von 4% bis 6% für Wohnungen und bis zu 8% bei Gewerbe. Auch war damals der Immobilienmarkt in Deutschland im internationalen Vergleich unterpreist. All diese internationalen Gesellschaften drängten dann immer auf den Deutschen und Berliner Immobilienmarkt. Weitere Faktoren sind der Zuwachs der Berliner Bevölkerung um 40.000 Menschen pro Jahr. Dies führte dazu, dass der Berliner Immobilienmarkt in den letzten Jahren rasant gewachsen ist.

对话德国：在价格上涨过程中，民众的反应如何？

Wie reagieren die Deutschen auf diesen Preisanstieg?

Carsten Heinrich: 民众的反应其实还是挺很平静的。虽然（房地产）价格上涨，但现在处于历史上难得的低利率时期，所以民众的反应没有那么强烈。比如说，现在的房产价格可能比之前上涨了 50% 左右，但由于贷款利率极低，每月还贷总体情况跟以前相差不大。所以，如果购买自住房还是值得的。

Eigentlich eher gelassen. Der glückliche Umstand einer gleichzeitigen historisch niedrigen Zinsrate lässt diesen Preisanstieg nicht bei der Bevölkerung so stark ankommen. Heute sind die Wohnungen vielleicht 50 % teurer als früher, aber die Zinsen sind so niedrig, dass man etwa eine gleiche monatliche Belastung wie früher bei einer Kreditaufnahme hat. So lohnt es sich bis heute, Wohnungen zur Selbstnutzung zu kaufen. 

现在柏林的私人房屋拥有率仅有 15% 左右，而整个德国有 50% 左右，所以柏林的买方市场仍有巨大潜力。正如我刚刚提到过，在这样的危机背景下，年轻的德国家庭正在成为购买自住房的主力军，以满足（自己及家庭）对安全的需求。

Heute liegt die Wohneigentumsquote in Berlin gerademal bei 15% und in ganz Deutschland bei 50%. Es gibt dort noch ein riesiges Potential an Käufern. Vor dem Hintergrund der vorher genannten Krisen waren es dann vor allem junge deutsche Familien, die angefangen haben, Wohnungen zur Eigennutzung zu kaufen, um ihr Sicherheitsbedürfnis zu befriedigen.

对话德国：在市场如此迅速增长的情况下，自然会有一个疑问：德国的房地产市场是否已有泡沫。您怎么看待这一点？

Bei solchen rasanten Wachstumsraten stellt sich natürlich die Frage, ob sich gerade eine Immobilienblase in Deutschland bildet. Was denken Sie darüber? 

Carsten Heinrich: 我丝毫不觉得有泡沫的存在。在我看来，只有在价格迅速上升、购房者无力偿还贷款的情况下才会产生房地产泡沫。而且德国的银行业在发放房屋贷款方面也相对保守。

Ich sehe dort absolut keine Gefahr einer Blasenbildung. In meinen Augen kann sich nur eine Immobilienblase bilden, wenn die Preise zu schnell steigen und die Belastung aus den Krediten nicht mehr bedient werden kann. Außerdem sind die deutschen Banken relativ konservativ bei der Kreditvergabe.

我个人认为，房价还会继续上涨，但房租不会保持相应的增速。因为工资薪金的调整周期比较长，会滞后于房价的增速。所以，租金回报率很可能会跟预期有差异。

Ich persönlich erwarte zudem, dass zwar die Kaufpreise weiter deutlich steigen werden, aber die Mietpreise nicht im selben Tempo mitmachen. Die Anpassung der Löhne und Gehälter dauert etwas länger und läuft verzögert gegenüber der Wohnpreissteigerung ab. So können ursprünglich angenommene Mietrenditen wahrscheinlich nicht erzielt werden.

对话德国：如果我们把着眼点进一步扩大到全球的房地产市场，您会看到许多中国人正在澳大利亚、英国和加拿大进行房产投资。对此您有什么看法？

Wenn wir jetzt den Fokus erweitern und uns global den Immobilienmarkt anschauen, dann kann man sehen, dass viele Chinesen in Australien, England und Kanada investieren. Was denken Sie darüber?

Carsten Heinrich: 这个问题不好回答。（购房者）首先得问问自己，想拿这些房产做什么？是想自住呢，还是想通过房产获得资产增值，或是希望通过出租获得较高的租金收入？投资前，这些因素都要谨慎考虑。

Eine wirklich schwierige Frage. Zuerst muss man sich natürlich fragen, was möchte ich mit meiner Immobilie machen? Möchte ich selber darin wohnen? Will ich die Immobilie zur Wertsteigerung lassen oder will ich sie vermieten, um eine hohe Mietrendite zu erzielen? Dies beeinflusst dann wieder den idealen Investitionsstandort.

在多伦多和悉尼，因为外来投资过多导致了房价急剧上涨，而当地居民无法接受这样的情况，对外国购房者开征特种税。多伦多的特种税税率为房价的 15%；在悉尼，除了针对外国购房者的 8% 的加价外，可能也有一些额外的特种税。

In Toronto und Sydney kann man sehen, dass bei einer zu starken Investition von außen und darauffolgenden Preissteigerung, die die örtliche Bevölkerung nicht akzeptiert, werden die Sondersteuern für ausländische Käufer erhoben. In Toronto beträgt diese Sondersteuer 15% auf den Kauf und in Sydney werden außer der Prämie von 8% für ausländische Käufer alle möglichen weiteren Extrasteuern erhoben. 

至于英国，脱欧的影响还很难估计。伦敦的国际金融中心地位当然是毋庸置疑的，英国自己也有很多英联邦国家，与世界各地的贸易联系也很紧密，所以英国的脱欧不会从根本上改变这一点。但我个人觉得伦敦的房价被过于高估了，这一点也反映在许多空置的豪华公寓上。这种空置现象可能在加拿大也普遍存在。

In England kann man immer noch schwer die Folgen des Brexits abschätzen. Dafür ist natürlich London unumstritten eine internationale Finanzmetropole. Auch hat England viele Kolonien gehabt und sehr enge Handelsverbindungen in vielen Gebieten der Welt. Dies wird auch der Brexit nicht grundlegend ändern. Ich sehe aber im Londoner Hochpreissegment eine Überbewertung, die sich auch in den vielen leeren Luxuswohnungen niederschlägt. Diese leeren Hochhäuser gibt es wohl auch zahlreich in Kanada.

我认为要想在这三个国家进行房产投资的话，除了考虑最佳位置这一点外，应考虑到 1B 级（译者注：类似中国的副省级城市）的城市进行投资，而不要紧盯 1A 级（译者注：例如中国的省级城市）的城市。

Ich denke, dass es in allen drei Ländern sinnvoll ist, außerhalb der besten Lagen zu schauen und eher 1B Städte als 1A Städte für eine Investition in Betracht zu ziehen.

此外，这三个国家的人口依然在增长，这也意味着房价应该不会崩盘。但我认为这些地区的房价继续增长的潜力不大。而且，始终要注意计算对房屋出租或买卖的税后实际盈利。

Zudem ist die Bevölkerungsentwicklung in allen drei Ländern positiv, was auch dazu führen sollte, dass die Immobilienpreise jedenfalls nicht einbrechen werden. Jedoch sehe ich kein großes Potential für weitere Preissteigerungen. Hier soll man gut darauf achten, wieviel Gewinn man tatsächlich nach den Steuern durch die Vermietung oder den Verkauf erzielen kann.

对话德国：作为一家柏林房地产公司，您认为在柏林投资具有哪些优势呢？

Sie sind eine Berliner Immobilienfirma, welche Vorteile bietet Berlin für die Investments?

Carsten Heinrich: 柏林这个城市无论是在政治、经济还是在生态环境方面都非常具有投资价值，我特别想强调一下柏林在生态环境方面的优势，因为北京虽为现代化大都市，却经常受到雾霾的影响。柏林近些年的发展非常好，也逐渐跻身于世界大都市的行列，虽然目前房价涨幅明显，但对比欧洲其它国家的首都，柏林的房价还是比较低的。除此之外，柏林的生活成本较为合理，教育成本低，城市基础设施规划合理并且日常出行的交通费用也比较低。柏林作为一个充满活力的城市，物美价廉的同时也魅力无穷，丰富的文娱生活让柏林当仁不让成为一座宜居之都。

Als erstes ist das Investment in Berlin politisch, ökonomisch und ökologisch sinnvoll. Hier möchte ich besonders ökologisch betonen. Peking ist eine wunderschöne Stadt, die leider häufig im Smog versinkt. Als Zweites ist klar zu erkennen, dass sich Berlin immer mehr zu einer Weltstadt entwickelt. Dafür sind die derzeitigen Einstiegspreise, obwohl die so stark gestiegen sind, noch billig im Vergleich zu anderen europäischen Hauptstädten. Als Drittes kommen mir die geringen Lebenserhaltungskosten. Bildung ist praktisch kostenfrei in Berlin. Die Nahverkehrsinfrastruktur von Berlin ist wirklich ausgezeichnet und auch nicht teuer. Als Letztes fällt mir die enorme Anziehungskraft von Berlin ein. Zwar ist Berlin nicht mehr „arm aber sexy“, jedoch haben wir dafür eine lebendige Kulturszene, viele Kulturmöglichkeiten. Und es macht einfach Spaß in Berlin fürs Leben.

对话德国：除了柏林的房地产市场行情火爆以外，您能从投资的角度介绍一下法兰克福、汉堡和慕尼黑的市场情况吗？

Nicht nur in Berlin ist der Immobilienmarkt heiß gelaufen. Wir würden Sie die Investitionsaussichten in Frankfurt, Hamburg und München beschreiben?

Carsten Heinrich:  慕尼黑和汉堡的房地产市场很小，一部分原因是与柏林相比，两个城市相对较小，可供开发的区域面积也不够大。房地产市场受到当地公司的影响较大，他们控制了市场和价格。在这两个城市的市区，现在几乎找不到 80 万欧元以下的条件适当的住宅可供交易。顺便提一句，现在德国西部大城市市区的房价已经极其昂贵了。

Der Immobilienmarkt in München und Hamburg ist klein. Dies liegt zum einen daran, dass die Städte im Vergleich zu Berlin relativ klein sind und dazu wenig freie Fläche bieten. Beide Immobilienmärkte sind zudem durch örtliche Firmen klar aufgeteilt, welche den Markt und die Preise kontrollieren. Der Immobilienmarkt in den beiden Innenstädten bietet zurzeit keine akzeptablen Wohnungen unter 800.000€ mehr an. Was im Übrigen ein Problem von allen großen westlichen Städten ist, dass die Innenstädte ausgesprochen teuer sind.

法兰克福的情况有点复杂。在我看来，在法兰克福（投资房产）像个赌注，像是对英国脱欧的一个赌注。如果英国最终硬脱欧，法兰克福作为国际金融中心会进一步发展，从长期来看，房地产的价格还会继续上涨。但如果英国软脱欧或者不脱欧，法兰克福的许多房产项目都会出现问题。

In Frankfurt ist die Sache etwas komplizierter. In meinen Augen ist Frankfurt eine Wette, und zwar eine Wette auf den harten Brexit. Wenn der harte Brexit kommt und Frankfurt ein internationales Bankenzentrum wird, dann wird Frankfurt sich stark weiter entwickeln können. Die Immobilienpreise würden dann langfristig noch viel weiter steigen. Wenn aber nur ein weicher Brexit oder gar kein Brexit kommt, haben viele Projekte in Frankfurt ein Problem.

对话德国：那您认为中国人在德国进行房产投资时面临的最大难题是什么？

Was sind denn die häufigsten Probleme, welche die chinesischen Anleger beim Wohnungskauf in Deutschland haben? 

Carsten Heinrich: 首先需要考虑的问题是如何合法地把资金从中国转到国外的账户上，除此之外，中国的购房者经常对于整个购置房产的过程不够了解，尤其是在税务和法律方面。购买之后的新问题是，如果要把房子租出去，要想好是由自己出租，还是通过房产中介进行统一出租管理。

Das erste Problem ist natürlich der Geldtransfer aus China ins Ausland. Wie bekommt man Geld legal aus China nach Deutschland? Ein anderes Problem ist, dass die Chinesen häufig zu wenig über den Kaufprozess kennen. Viele wissen nicht, welche steuerlichen und rechtlichen Folgen ein Wohnungskauf in Deutschland hat. Ein angeschlossenes Problem kommt nach dem Kauf. Wenn man die Wohnung danach vermieten möchte, muss man sich entscheiden, ob er die Wohnung selbst vermietet oder ob man an einer Eigentümersammlung teilnehmen möchte.

中国人买房还会看重一点——风水，然而多数德国建筑商在造房时根本不会考虑这一方面。

Ein chinesisches Spezifikum ist natürlich Feng-Shui. Obwohl dieses für nicht wenige Chinesen beim Wohnungskauf eine Rolle spielt, wird von den meisten deutschen Bauträgern total vernachlässigt.

德语对于投资者来说也是一项挑战。建筑项目说明书、购房合同等文件，哪怕母语人士理解起来也并不轻松。外国的购房者应该多加信任德国的建筑开发商以及中介公司。

Sprachlich ist es auch eine Herausforderung beim Wohnungskauf. Versteht man als Anleger eine Baubeschreibung oder einen Kaufvertrag auf Deutsch? Selbst als Muttersprachler versteht man diese nicht ohne Weiteres. So muss ein ausländischer Investor viel Vertrauen in den Bauträger und die Maklerfirma haben.

我们推荐有意向在德国购房的人士在这里找位律师，协助整个购买流程。虽然律师费也是一笔支出，但是购房者会因此更省心。除此之外，税务局、建筑开发商邮寄的各类信件也可以由律师代为接收。

Wir empfehlen daher, dass sich der potentielle Anleger in Deutschland einen Anwalt hier nehmen sollte, der den Anleger beim gesamten Kaufprozess begleitet. Zwar kostet der Anwalt etwas, aber man ist damit auf der sicheren Seite. Die ganze Post, die man vom Finanzamt und Bauträger usw. erhält, kann der Anwalt in Empfang nehmen.

六年前的一个故事我仍记忆犹新。一位中国购房者在购置房产之后收到了邮寄到中国的税单，但她不知道这个文件是什么意思，就直接扔了。在德国，如果付款提醒单寄出两次之后，这笔钱仍然未能缴纳，那么税务局就会把这笔费用算到建筑开发商头上。我们及时处理了这件事，没有造成非常严重的后果，但也是交了一笔“学费”的。

Mir fällt eine kleine Geschichte ein: Beim ersten Verkauf einer Wohnung an einen chinesischen Käufer vor sechs Jahren, bekam die Käuferin nach dem Kauf den Grundsteuerbescheid nach China geschickt. Die Kundin wusste aber nicht, was dieser bedeutet und hat diesen einfach immer wieder weggeworfen. Dazu muss man wissen, wenn man die Grundsteuer nach zweimaliger Mahnung immer noch nicht bezahlt worden ist, wendet sich das Finanzamt an den Bauträger und fordert von dem das ausstehende Geld. Wir konnten das alles damals noch glimpflich lösen, haben aber auch Lehrgeld bezahlt.

对话德国：与中国客户和德国客户打交道时有什么区别吗？

Gibt es klare Unterschiede beim Verkauf an einen Deutschen und an einen Chinesen?

Carsten Heinrich: 无论是不是德国本土客户，在购房过程中的税务以及法律程序都是一样的。

Erstmal muss man klar betonen, dass steuerlich und rechtlich kein Unterschied zwischen Deutschen und Nicht-Deutschen in Deutschland beim Wohnungskauf besteht.

但是我注意到，中国人非常严谨，在购房过程中甚至比德国人希望了解更多的详实信息。很多事情需要详细询问三、四遍，我认为这也是完全正常的，这并不代表对对方的不信任，只是顾客希望确认自己的理解是完全正确的，我非常理解信任在整个过程中扮演的重要角色。

Ich finde aber, dass Chinesen äußerst genau sind und häufiger sogar genauer als die meisten Deutschen beim Wohnungskauf. Viele Sachen möchten sie drei oder viermal erklärt haben, was in meinen Augen auch absolut sinnvoll ist. Dieses Nachfragen beruht aber nicht auf gegenseitigem Misstrauen, sondern man möchte einfach sicher sein, dass man alles richtig versteht. Der Verkauf braucht eine Vertrauensbasis, was ich im Übrigen sehr angenehm finde.

对话德国：您建议中国购房者请一位律师协助整个购买流程。除此之外，您还有其它方面的建议吗？

Sie haben vorher davon gesprochen, dass es für Chinesen sehr sinnvoll ist, sich einen Anwalt zu nehmen, der sie während des Kaufprozesses begleitet. Haben sie noch weitere Tipps für chinesische Anleger beim Wohnungskauf in Deutschland?

Carsten Heinrich: 首先作为顾客要清楚自己买房的目的，房子买了之后是否用于出租，如果出租，谁来接管出租及日常管理这些工作。购房者买房之后会希望获得房租收入，但这笔投资是否能达到预期收益也是需要谨慎考虑的事情。除此之外，购房者需要对房屋标的所在的城市有一个全局了解，确定自己想要在城市的哪个区域进行投资。现如今，购房者通过互联网就可以很好地了解德国的投资机会，甚至可以使用中文（进行搜索）。有了这些信息准备，购房者在与房地产经纪人沟通时也会有更多收获。

Zuerst muss man klar wissen, was man nach dem Wohnungskauf machen möchte. Möchte er die Wohnung weitervermieten? Wer übernimmt dann die Verwaltung und die Vermietung? Häufig wird die Wohnung gekauft mit erwarteter Mietrendite. Kann diese denn erreicht werden? Auch sollte man sich als Käufer auch unabhängig von den Verkäufern einen Überblick über die Stadt verschaffen. So kann man sich nämlich gut entscheiden, in welchem Stadtteil man investieren möchte. Man kann sich außerdem hervorragend auch in Chinesisch über Deutschland im Internet informieren. Mit diesem Wissen tritt man dann auch ganz anders den Immobilienmaklern gegenüber.

对话德国：最近，房产税的改革成为了全德的焦点。您认为新的房产税政策会对房地产市场造成哪些影响？

Zurzeit wird viel diskutiert über die neue Immobiliensteuer.  Was glauben Sie, welchen Einfluss wird die neue Immobiliensteuer auf den Immobilienmarkt nehmen?

Carsten Heinrich: 我目前也不确定新的房产税是否会开征，但这政策一旦通过，将使得房地产市场上的短期投机商无利可寻。这会产生一个积极的效果，土地的短期投机变得不太可能，房地产市场会像过去一样更为稳定。因为在投机过程中，建筑开发商需要垫付更多资金，而这些资金压力就会转嫁到购房者身上。如果可以打击到这样的投机行为，房价也将会下降。

Ob sie kommt, weiß ich leider auch nicht. Aber wenn sie kommt, wird sie noch weiter kurzfristige Spekulationen am Immobilienmarkt unprofitabler machen. Das würde dann den positiven Effekt haben, dass man nicht mehr auf Grundstücke kurzfristig spekulieren kann und ein stabilerer Immobilienmarkt entstehen würde, so wie er früher war. Denn durch diese Grundstücksspekulation muss der Bauträger mehr für das Grundstück zahlen und gibt dann diese Spekulation an den Käufer weiter. Wenn man diese Spekulation verhindern oder zumindest zurückdrängen könnte, würden wieder mehr billige Wohnungen entstehen.

对话德国：为了促进房地产行业的进一步发展，德国近来推出购建房儿童补贴政策。这一政策将带来哪些变化？

Es wurde als weiterer Anreiz zum Immobilienkauf in Deutschland gerade das Baukindergeld eingeführt. Was hat es damit auf sich?

Carsten Heinrich: 购建房儿童补贴政策的出台很大程度上为年轻家庭购置房屋提供了支持。政府规定，每个有孩子的家庭在购房或建房时，有望获得每个孩子每年 1200 欧元的补贴，最多是十年。这项政策在过往时期曾经推行过，确实有利于更多的年轻家庭购置房产。

Das Baukindergeld wurde eingeführt, um junge Familien beim Wohnungskauf zu unterstützen. Der Staat gibt dabei 1.200 € pro Kind pro Jahr über 10 Jahre dazu. Es gab dieses Baukindergeld im Übrigen schon einmal früher und führte dazu, dass tatsächlich mehr junge Familien Eigentum erworben haben.

对话德国：虽然政策上支持购房，但德国的住房自有率仅为 50% 左右，柏林更是仅有 15%，这些数据都远低于中国的住房自有率，您认为是什么原因导致的呢？

Aber trotz solcher Anreize ist die Eigentumsquote in Deutschland gerademal bei ca. 50% und in Berlin bei nur 15%, viel weniger als in China. Woran liegt das?

Carsten Heinrich: 首先，这和柏林的历史原因脱不开干系。在东、西两德统一之前，东柏林不存在私人购房一说，而在西柏林地区，人们担心东德军队入侵，所以在西柏林的私人房产拥有率也是非常低，西柏林人更愿意把自己的钱投资到法兰克福或慕尼黑。

Dies hat in Berlin vor allem historische Gründe. So war es vor der Wiedervereinigung in Ostberlin nicht möglich, selbst eine Wohnung zu kaufen. In Westberlin hatte man Angst vor einer Invasion der Ostdeutschen Armee und so war auch dort die Eigentumsquote sehr gering. Das Geld der Westberliner wurde dann eher in Frankfurt oder München angelegt.

柏林各个地区的房屋私人拥有率也是分布不均的，原东柏林地区的比例在逐渐上升，也慢慢接近柏林西面了。

Die Eigentumsquote innerhalb von Berlin ist auch nicht gleichmäßig verteilt. In Ostberlin wird die Eigentumsquote schrittweise höher und gleicht sich langsam der in Westberlin an.

与其他国家相比，德国的房地产很少用作养老或是投资，传统意义上，德国人还是更倾向于储蓄、股票以及联邦债券。

Wenn man sich ganz Deutschland anschaut, liegt es daran, dass im Vergleich zu anderen Ländern in Deutschland Immobilien seltener als Alters- oder Investitionsanlange genutzt werden. Traditionell nutzen die Deutschen lieber Sparbücher, konservative Aktienpakete und Bundesanleihen.

我不认为较高的个人房产拥有率是这个时代趋势所在，如今人们生活的灵活性更强，可能这三年在纽约，接下来的两年生活在德国，之后又搬去香港五年，而这样的生活模式不一定需要在每一个地方都有一套固定住房。未来这个方面的变化让我充满期待。

Ob eine sehr hohe Eigentumsquote wirklich erstrebenswert ist bzw. zum Zeitgeist passt, wage ich zu bezweifeln. Die Leute heute sind viel flexibler und leben vielleicht drei Jahre in New York, dann zwei Jahre in Deutschland und dann wieder fünf Jahre in Hongkong. Für so eine Lebensdynamik eignet sich nicht unbedingt an jedem Standort eine eigene Wohnung zu besitzen. Ich bin gespannt, was sich in dieser Hinsicht in Zukunft bewegen wird.

对话德国：您自己住的房子是怎样的情况呢？

Leben Sie in Ihrer eigenen Wohnung?

Carsten Heinrich: 我虽然拥有几套房产，但我也是租房住，这是因为：聪明的投资人会合理利用税务条例进行投资（笑）。在德国生活，很多项支出都可以降低所得税，比如贷款利息、工作所需支出费用、房屋折旧费等等。如果我买了房入住后，却发现和邻居相处不愉快，那就麻烦了。

Nein, ich besitze zwar mehrere Wohnungen, aber ich wohne zur Miete. Das hat folgenden Grund: der kluge Anleger investiert nach Steuern. Man kann in Deutschland viele Kosten bei der Steuer absetzen, z.B. den Kreditzins, Werbekosten, AfA (Absetzung für Abnutzung). Wenn ich eine Wohnung kaufe und einziehe, danach aber merke, dass ich die Nachbarn nicht mag, habe ich ein Problem.

对话德国：您刚才也提到了全球化的问题，汇率的浮动会对德国房地产市场产生重大影响吗？

Wir haben noch eine Frage zu der von Ihnen eben genannten Globalisierung. Haben Währungsschwankungen einen signifikanten Einfluss auf den deutschen Immobilienmarkt?

Carsten Heinrich: 整体来说这一点对于私人房地产投资者的影响比较小，但也确实不容忽视。瑞士法郎升值后，德国的房地产对于瑞士人而言就变得非常便宜；近些年来欧元兑美元的汇率降低了 15% 左右，美国的投资者很快注意到了在德国购房的价格优势。

Insgesamt für den Privatanleger eher weniger, aber es kann einen Einfluss haben. So gab es eine Zeit, in der der Schweizer Franken massiv an Wert zugelegt hat und auf einmal für die Schweizer die deutschen Immobilien viel billiger geworden sind. In den letzten Jahren hat der Euro etwa 15% gegenüber dem Dollar verloren. Dies hat sich dann für amerikanische Anleger bemerkbar gemacht, die deutlich billiger Immobilien in Deutschland kaufen konnten.

而这一点对于大型机构以及投资基金来说影响非常巨大。在数十亿的资金运作中，哪怕几个百分点的汇率波动，都会造成数千万欧元的波动差额。

Für große Institutionen und Fonds kann es hingegen ein wesentlicher Faktor sein, weil selbst wenige Prozent Währungsschwankungen bei Milliardentransfers mehreren 10 Millionen Euro entsprechen. 

对话德国：您在房地产行业经验丰富，有哪些宝贵建议提供给在德国从事房地产行业的中国同行？

Sie sind auf Ihrem Gebiet sehr erfahren. Haben Sie vielleicht ein paar wertvolle Ratschläge für Chinesen, die sich auch in der deutschen Immobilienbranche beschäftigen bzw. beschäftigen wollen?

Carsten Heinrich: 在我看来，最关键的一点是他要能说一口流利的德语。你看，虽然柏林绝对可以称得上是一个国际化大都市，你在日常生活中只用英语沟通也都没问题，但在房地产行业工作，你必须精通德语才行。所有的合同都是用德语起草，如果想准确理解每个细节，德语是唯一途径。而且能用德语跟银行、公证人和律师沟通也是一个很大的优势。

Für mich war immer der Schlüssel, dass die Person sehr gut Deutsch sprechen kann. Sehen Sie, obwohl Berlin eine wirklich internationale Stadt ist und man im Alltag mit Englisch sehr gut zurechtkommt, braucht man in der Immobilienbranche ein sattelfestes Deutsch. Alle Verträge sind auf Deutsch und die Details kann man nur auf Deutsch verstehen. Es ist ein großer Vorteil, sich mit Banken, Notaren und Anwälten auf Deutsch unterhalten zu können.

深谙德国文化的中国人还有一个很大的优势，就是他们很了解中国人和德国人。对于很多德国人来说，想要真正理解中国人是怎么思考的是非常困难的。这时候作为中国人就能充分发挥自身优势了：他一方面可以跟（德国）公证人顺畅地沟通，另一方面可以很好地应对（中国）客户遇到的问题。

Chinesen, die sich in Deutschland gut auskennen, haben einen großen Vorteil: Sie kennen die chinesische und die deutsche Mentalität ausgezeichnet. Für viele Deutsche ist es ungemein schwer zu verstehen, wie Chinesen ticken. So kann man als Chinese seine Stärken ausspielen, und zwar auf der einen Seite gut mit dem Notar zu reden und auf der anderen Seite auf die Probleme des Kunden einzugehen.

另外，经验积累也很重要。刚毕业的大学生需要通过一段时间适应职场。很多申请者一上来就想要很好的工资待遇，要承担大的责任，给人的感觉是没有耐心。其实熟悉整个业务流程、真正学会职业地与客户打交道，都需要时间，不可能一蹴而就。锻炼得越多，成长就越快。

Ein weiterer wichtiger Punkt ist Erfahrung. Wenn man gerade als Absolvent von der Universität kommt, braucht man erstmal Zeit, um die Arbeitswelt kennenzulernen. Viele Bewerber möchten gleich ein großes Gehalt und viel Verantwortung. Aber das braucht Zeit und man sollte nicht zu ungeduldig sein. Die ganzen Prozesse muss man erstmal verinnerlichen und man muss richtig lernen auf professioneller Ebene mit Kunden umzugehen. Umso häufiger man etwas übt, umso sicherer wird man.

对话德国：确实都是很好的建议，而且对于其它行业也是适用的。

Wirklich gute Tipps. Ich denke, die gelten nicht nur für den Immobilienbereich.

Carsten Heinrich: 谢谢。其实在我们公司就能发现，这些（建议）适用于任何国籍的员工。尤其是语言，我们公司有一些外国员工英语非常棒，但往往都是在他们能顺利用德语沟通之后，才真正感受到这份工作的乐趣。

Danke. Es hat sich in unserer Firma auch gezeigt, dass dies für alle Nationalitäten gilt. Insbesondere die Sprache, wir haben bei uns viele internationale Mitarbeiter, die nahezu perfekt Englisch können. Aber auch diese Mitarbeiter haben erst wirklich Spaß an der Arbeit bei uns gefunden, nachdem sie sich gut auf Deutsch verständigen konnten. 

对话德国：Heinrich 先生，非常感谢今天的访谈。

Herr Heinrich, vielen herzlichen Dank für dieses Interview.

Carsten Heinrich: 我非常乐意！

Es war mir eine große Freude!